农村宅基地上住宅能否通过诉讼方式转让

一、问题背景

客户及其配偶拥有深圳某宅基地,并于宅基地上建有六层住宅,现有意向买家希望购买该等住宅。客户咨询深圳地区宅基地转让政策,如有转让限制性规定,能否以诉讼方式达成转让目的?

二、宅基地地上房屋转让法律规定及司法判例

(一)法律规定

  • 《物权法》第一百五十三条:
宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。
  • 《土地管理法》第六十三条:
农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
  • 《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发[1999]39号):
农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
  • 国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发[2004]234号):
严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。
  • 最高人民法院《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第19条:
在国家确定的宅基地制度改革试点地区,可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区,农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人,该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后,买受人请求返还购房款及其利息,以及请求赔偿翻建或者改建成本的,应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。

根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县(市、区)行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》的规定,深圳市并未纳入试点,因此农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人,该房屋买卖合同认定为无效。

  • 《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第12条:
当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同,一般应认定无效。但1999年1月1日《土地管理法》修订以前,农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民、回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的,以及1999年1月1日《土地管理法》修订以后,农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民的,可认定转让合同有效。

(二)司法判例

1.广东省高院(2009)粤高法审监民提字第345号

“……对于宅基地流转,我国的法律和政策均是禁止性规定,虽然对宅基地上建造的房屋的转让没有设置禁止性规定,但在房地一体的格局下,处分房屋的同时也处分了宅基地,损害了集体经济组织的权益,是法律法规明确禁止的。在司法实践中,特别是自l999年《土地管理法》生效后,如果村民自愿将其房屋转让给本集体经济组织的其他村民的,由于双方的身份同一,可以认定这种转让行为有效。但是,如果村民将其房屋转让给非本集体经济组织的成员或者城镇居民,由于双方身份不具有同一性,而且宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利,城镇居民不得享有,因此,一旦城镇居民购买农民的宅基地房屋,就会侵害集体经济组织的合法权益。所以,对于非本集体经济组织的成员或者城镇居民购买农民的宅基地房屋的行为,其本身就不合法,是无效的行为。结合本案的具体情形,由于房屋买卖合同的标的是建立在宅基地上的房屋,且买受人曾友权不是争议宅基地房屋所在的集体经济组织成员,其与黄丽容签订的《房屋买卖合同》不具有法律约束力,不适用《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第四条的“除外”[1]规定”。

2.深圳市中院(2014)深中法房终字第1837号

“原审法院认为涉案房产的土地所有权属于农村集体,宅基地的使用权流转只能在村集体内部进行,本案中,买卖双方都是同一集体经济组织成员,本案的买卖行为是双方当事人意思的真实表示,属于宅基地上的房屋转让行为,该流转行为不违反法律、行政法规的强制性规定,张志朋以张志驹、张乐生买卖行为违反相关法律法规为由要求确认合同无效的诉讼请求,原审法院不予支持。”

“本院认为:本案为确认合同无效纠纷案件。国务院1993年11月1日施行的《村庄和集镇规划建设管理条例》第十八条规定,农村村民在村庄、集镇规划区内建住宅的,应当先向村集体经济组织或者村民委员会提出建房申请,经村民会议讨论通过后,按照下列审批程序办理:(一)需要使用耕地的,经乡级人民政府审核、县级人民政府建设行政主管部门审查同意并出具选址意见书后,方可按照《土地管理法》向县级人民政府土地管理部门申请用地,经县级人民政府批准后,由县级人民政府土地管理部门划拨土地;(二)使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的,由乡级人民政府根据村庄、集镇规划和土地利用规划批准。根据本案查明的事实,涉案房屋在建造时未办理规划、报建手续,属于违法建筑。张志驹于2009年8月21日与张乐生签订房屋转让合同,将涉案房屋所有权转让给张乐生,因涉案房屋为违法建筑,转让合同的标的物违法,张志驹对涉案房屋也不享有所有权,该合同系以合法形式掩盖转让违法建筑的非法目的,该合同应为无效合同。原审法院认定该房屋转让合同有效,未考虑到涉案房屋系违法建筑,依法应予纠正。”

综上法律规定及广东及深圳地区案例,宅基地“房地一体”,转让宅基地地上房屋同时会引起宅基地使用权的效果,因此宅基地地上房屋一般仅限于转给本集体(村)经济组织成员,而不得向城镇居民或其他集体经济组织成员转让,否则转让合同无效。此外,如转让标的涉及违法建筑,也将被认定转让合同无效。

三、诉讼方式能否实现转让目的

(一)诉讼转让的操作方法

《民诉法解释》第四百九十一条的规定“经申请执行人和被执行人同意,且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的,人民法院可以不经拍卖、变卖,直接将被执行人的财产作价交申请执行人抵偿债务。对剩余债务,被执行人应当继续清偿”。在实践中,为规避无法直接转让特定类型房屋或因购房资格受限等原因,转让/买卖双方通常会采取诉讼后执行阶段以物抵债的方式规避受限房产的转让/买卖,通常操作如下:

  1. 双方签订虚假的借款合同,借款金额相当于转让房产价格,并以拟转让房产进行抵押;
  2. 双方谎称借款合同项下借款未按期偿还,诉诸法院后迅速达成调解协议并申请法院出具《民事调解书》;
  3. 根据法院出具的《民事调解书》后申请查封、执行,在执行过程中,达成执行和解协议,进行以房抵债。

(二)执行过程以物抵债的可行性

广东省高级人民法院在(2015)粤高法执复字第163号案件中明确:

“关于竞买人资格条件问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地。广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局《市国土房管局番禺区分局关于(2012)穗中法执字第1308号征询意见的复函》明确限制了集体所有土地上所建房屋转让的条件,即必须为该集体经济组织成员,同时满足“一户一宅”且村委会同意其受让该房屋的条件;如拍卖无法成交,接受以物抵债人也须符合上述条件。广州市中级人民法院拍卖上述涉案房产,依照我国土地管理法律法规规定并按照房地产管理部门的要求设置竞买人的资格条件,并未违反法律相关规定。申请复议人关于放宽竞买人资格条件的请求不应支持”。

因此,司法实践中即便通过虚构诉讼进行以物抵债,接受以物抵债的人也需为集体经济组织成员。如不满足,则可能被法院裁定无法进行以物抵债,进而无法实现受让的最终目的。

(三)其他风险

  1. 因通过虚构诉讼实现交易目的,双方当事人及代理律师均可能面临虚假诉讼相关的刑事风险。
  2. 涉案房产即使以物抵债也仅能交付使用而无法办理产权登记,在未来拆迁补偿过程中双方当事人仍可能存在较大纠纷。

  1. 《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》(粤府令第100号)第四条:有下列情形之一的,集体建设用地使用权不得流转:……因转让、出租和抵押地上建筑物、其他附着物而导致住宅用地使用权转让、出租和抵押的除外。
已有 5 条评论
  1. 如今推出的一户一宅政策,我老家有老房子但征收地时分了有100平方的规划地是可以报建房屋的,那按现在的政策这块地我是不能建了?

    1. 宅基地为无偿性、公益性,征收地所补偿的土地相当于有偿取得,应该有别于宅基地,因此不适用于宅基地的政策,应该是可以在该征收地上建设房屋的。

      1. 可能是我没表达清楚,我之前的耕地被征收了但以前的政策有补偿地皮给我,那这块地的性质是宅基地?听村委说的这些地是可以报建,但我老家已经有了一老宅子是有证的,那现在的问题推行一户一宅政策,我的回扣地能以我的名义报建?

  2. 哈哈哈,谢谢!

  3. 梳

    来暖一下~

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